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Le guide de l'investissement immobilier : 4 conseils pour réussir son projet

Les investissements immobiliers sont en pleine expansion. C’est d’ailleurs le locatif qui intéresse le plus. Un placement réussi dans l’immobilier locatif offre à l’investisseur immobilier la garantie de percevoir régulièrement un supplément conséquent de revenus. C’est le moyen de se constituer sans difficulté un capital sûr pour la retraite ou un projet sur le long terme. Cependant, une mauvaise approche peut être préjudiciable à l’investissement. Voici comment effectuer un placement rentable.


En quoi l’investissement dans l’immobilier locatif est-il si rentable ?


Si investir dans le locatif attire autant, c’est parce que, en dehors de l’avantage qu’il offre de se constituer un capital intéressant sur le long terme, il permet surtout de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. La loi offre en effet plusieurs opportunités par ce biais à l’investisseur immobilier.


Des opportunités légales et des avantages fiscaux

Par rapport à d’autres niches d’investissement, l’immobilier présente des avantages comparatifs nets. En effet, la loi Pinel offre aux investisseurs un dispositif de défiscalisation permettant de déduire de leurs impôts un pourcentage du prix d’achat de leur investissement. Il faut noter que ce prix d’achat est pris en compte dans une limite de 300 000 euros hors-taxe, et /ou de 5500 euros par mètre carré habitable.

En outre, ces économies d’impôts sont déterminées en fonction de la durée de l’engagement locatif de l’investisseur. Ainsi, pour une période de 6 ans d’engagement dans l’immobilier locatif, l’investisseur immobilier bénéficiera d’une déduction fiscale de 12 % de la valeur d’achat du bien. Pour un engagement locatif de 9 ans, la déduction fiscale monte à 18 % du prix d’achat du bien. Et pour une durée de 12 ans, la défiscalisation est de 21 %, mais dans la limite de 63 000 euros.


Un placement sans difficulté et un effet de levier intéressant

L’investisseur peut également effectuer un placement rentable dans le dispositif Pinel via une société civile de placement immobilier (SCPI). Cela faisant, il évite de devoir assurer quotidiennement la gestion de ses parts tout en diversifiant au mieux ses niches d’investissement. L’investisseur immobilier peut également, avec peu de fonds propres, outre les avantages fiscaux, jouer sur sa capacité d’endettement et profiter de l’effet de levier lié au crédit.

Plus concrètement, il s’agit d’emprunter de l’argent à un certain taux d’intérêt, puis d’utiliser cet argent pour acquérir un immeuble qui procure un rendement intéressant et supérieur au taux d’intérêt du crédit immobilier.


Réussir son projet d'investissement immobilier : 4 conseils à suivre !


Investir dans l’immobilier n’est pas sans risques. En dépit des lois de défiscalisation, certaines opérations d’investissement ne profitent qu’au vendeur du bien. Il peut donc être parfois difficile pour un investisseur immobilier de réaliser la bonne affaire. Quelques stratégies s’imposent donc !



Première règle : estimer l’écart entre mensualités et loyer

Investir dans l’immobilier locatif n’est pas un jeu de hasard. C’est une erreur de croire que le marché est accessible à n’importe qui, pour peu qu’il dispose du capital pour investir. En effet, il est important de savoir qu’un investissement devient rentable au moment où les mensualités du prêt sont inférieures au loyer mensuel perçu.

C’est cela un placement rentable !

Dans cette estimation, il faut également considérer les frais récurrents comme les charges courantes, ainsi que les autres frais connexes. En outre, l’investisseur immobilier doit connaître les zones qui sont assujetties au bénéfice des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel. Cela lui permet d’avoir une idée de la situation fiscale de son bien.


Deuxième règle : n’acheter que des bénéfices, jamais de dettes !

Lorsqu’une personne souhaite s’engager dans un investissement immobilier, elle se doit de rechercher un bien qui rapporte de l’argent plutôt que de lui en coûter dès le début. Cette approche lui permettra d’avoir une idée juste du prix à payer au vendeur de l’immeuble.


Troisième règle : toujours déterminer la rentabilité prévisionnelle de son investissement

Il existe, pour un investisseur immobilier, une multitude de méthodes de calcul de la rentabilité d’un investissement. Parmi les formules les plus employées, il y a la méthode de la rentabilité brute de laquelle sont déduits les impôts et les charges. Pour calculer cette rentabilité, il faut diviser le loyer annuel du bien locatif par son prix d’achat.


Quatrième règle : privilégier un financement par la banque

Si l’investissement dans l’immobilier locatif est intéressant, c’est parce qu’il permet de se constituer un patrimoine intéressant, ainsi qu’un complément de revenus, tout ceci sans un réel capital initial. Dès lors, il est plus intéressant pour un investisseur immobilier de faire financer l’achat du bien par sa banque, plutôt que par ses propres fonds. C’est le gage d’un placement rentable.

En ce qui concerne le remboursement du prêt, il se fait sur la base des loyers mensuels ou périodiques versés par les locataires.


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